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재테크 노하우

부동산 경매에 도전해볼까?

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‘경매’라고 하면 어렵고 복잡하고 힘든 것이라는 생각이 먼저 든다. 하지만 이제는 20대도 재테크 수단으로 경매를 찾기 시작했다. 몇 가지 기본적인 경매 용어와 룰을 익힌다면 적은 종잣돈으로도 투자에 뛰어들 수 있기 때문이다.  


글 박수민 / 참고 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산태인 누리집


부동산 가격은 꺼질 줄 모른다. 정부의 잇따른 부동산 정책에도 불구하고 아파트는 물론 빌라마저 매매가와 전세가의 동반 상승세가 이어지고 있다. 높아진 세율과 강화된 대출 요건으로 내 집 마련이나 부동산 투자에 대한 불안감 역시 커지고 있다. 
그러나 경매로 아파트를 취득하면 시세 보다 유리하게 구입할 수 있다. 세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 게다가 경매는 소규모 자본으로도 충분히 도전이 가능하다. 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 적어도 시도해 볼 수 있기 때문이다. 보증금을 제외한 나머지 금액은 대출을 받고, 낙찰 받은 물건을 되팔거나 임대 수익으로 이자를 내면 남은 돈이 수익이 된다. 더욱이 경매 투자는 일반 매매보다 대출도 많이 받을 수 있을 뿐만 아니라 월세나 전세를 통한 양도세 절세 전략도 취할 수 있다. 또한 법원을 통해서 경매가 이루어지는 만큼 안전하기까지 하다. 다만 법원 경매에서의 실수는 곧 금전적 손실로 이어질 수 있어 주의할 필요가 있다. 소중한 종잣돈을 잃지 않으려면 철저히 준비하고 뛰어들어야 한다. 


무엇보다 부동산 경매에 도전하려면 자주 사용되는 기본적인 용어부터 공부하자. 법원 경매에 관심을 갖다 보면 처음엔 민법, 민사소송법, 민사집행법 등 관련법의 법률용어를 몰라 난관에 부딪히기 일쑤다. 자주 나오는 용어 정도는 미리 알아두는 것이 좋다. 
부동산 경매는 법원(경매가 진행되는 부동산이 있는 곳을 관할하는 법원)에서 진행된다. 경매에 나오는 부동산에는 보통 압류, 가압류, 근저당 등 복잡한 권리가 붙어있기에 일반 매매 시장에서는 거래되기 힘들기 때문이다. 법원 경매는 강제경매와 임의경매로 나뉘는데, 입찰자 입장에서는 구분할 필요가 없다. 두 경매 모두 동일한 절차로 진행된다. 참고로 강제경매란 채무자의 부동산을 압류하여 강제로 경매하는 것이고 임의경매는 저당권 채권자가 집행법원에 경매를 신청하는 것이다.

 


경매 매물 어디서 확인할까?
경매에 나온 부동산 매물은 유료 사이트도 있지만, 대한민국 법원 법원경매정보 홈페이지(www.courtauction.go.kr)에서 무료로 확인할 수 있다. 경매 물건의 주소별, 용도별로 쉽게 조회가 가능하고 경매물건의 위치, 사진, 입찰방식, 장소, 유찰횟수, 감정평가서, 등기부 등 많은 정보를 얻을 수 있다. 이외에도 경매가 어떻게 이루어지는지, 경매지식에 대해서도 알려주고 있다. 한국자산관리공사의 공매 사이트 온비드(www.onbid.co.kr)에서도 확인할 수 있다. 다만 무료 사이트는 무료라는 점과 공신력 있다는 점이 장점이지만, 유료 사이트와 비교해 이용이 불편하고 물건에 대한 상세한 정보가 기재돼 있지 않다는 단점이 있다.  

 

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유료 사이트로는 대표적으로 스피드옥션, 지지옥션, 굿옥션, 부동산태인 등이 있다. 제공되는 정보의 범위나 가입 기간 등에 따라 사이트별로 이용료가 다르다. 주의할 점은, 사설 사이트인 만큼 사이트상의 정보를 맹신해서는 안 된다는 것이다. 특히 사이트에 게재된 여러 서류의 정보가 정확한지는 실제 서류에 담긴 정보와 비교해봐야 한다. 무엇보다 가장 중요하다고 할 수 있는 매각물건명세서(입찰예정자들이 매각 물건에 대한 권리관계, 감정평가액 등 정보를 볼 수 있도록 법원에서 정리해놓은 문서)나 등기부등본은 신중하게 확인해야 한다.
이 외에 다양한 사이트를 통해서 경매 정보를 얻을 수 있다. 정부가 운영하는 민원24에서는 부동산의 건축물대장과 토지대장 등을 통해 경매로 나온 부동산의 현황을 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에서는 토지의 건폐율(건축면적의 대지면적에 대한 비율)과 용적률(건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율), 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물 등을 알아볼 수 있다. ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’과 ‘밸류맵’에서는 부동산 실거래 가격을 확인할 수 있다. 이 외에도 ‘KB부동산 리브온’ ‘네이버 부동산’ ‘소상공인 상권정보시스템’이 유용한 사이트로 꼽힌다.     
온라인으로 물건에 대한 정보를 얻고 현장 조사까지 마쳤다면 이제 ‘경매의 꽃’ 입찰이다. 법원마다 차이는 있지만 보통 경매는 평일 오전 10시에서 11시 10분까지 진행된다. 입찰자는 최소 20분 전에 도착해 법원 입찰 게시판을 확인하는 게 좋다. 부동산 경매 주요 절차는 다음과 같다. 


1단계: 경매 정보 수집 및 입찰 물건 결정
경매 부동산에 대한 정보는 법원게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체를 통해 수집할 수 있다. 보다 자세한 정보는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서 사본이나 인터넷 법원경매공고란(https://www.courtauction.go.kr)에서 확인할 수 있다. 
관심 있는 경매 물건을 발견하면 입찰 전 현장 조사와 권리 분석이 필수다. ‘현장에 답이 있다’는 말이 있듯 실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악하고 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 집주인에게 어떤 권리가 있는지를 하나씩 따져봐서 투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 한다. 참고로 권리 분석에서 가장 먼저 해야 할 일은 말소기준권리를 찾아내는 일이다. 말소기준권리에는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기, 강제경매기입등기 등이 있다. 


2단계: 입찰 참여 및 입찰가 결정
법원에서 지정한 매각방식에 따라 입찰자는 기일입찰 또는 기간입찰에 참여하게 된다. 기일입찰에 참여하려면 정해진 기일에 법원에 출석해서 입찰표를 작성하고, 매수신청의 보증금액(이하 보증금)과 함께 집행관에게 제출하면 된다. 기간입찰에 참여하려면 정해진 기간 동안 입찰표를 작성하고, 보증금과 같은 봉투에 넣어 봉함한 뒤 봉투의 겉면에 매각기일을 적은 후 집행관에게 제출하거나 등기우편으로 부치면 된다. 
해당 법원에 나가 입찰하는 사람은 입찰 전까지 입찰 보증금(최저매각가격의 10%)과 도장, 신분증을 준비해야 한다.
이 경우 중요한 것은 입찰표 작성이다. 법원에서 작성해도 되고 대법원경매정보 사이트에서 다운받아 미리 작성해 가도 된다. 사건번호와 물건번호, 입찰가격을 공란으로 두거나 제대로 기재하지 않은 경우 입찰이 무효가 될 수 있다. 입찰표 기재 후에는 입찰표와 준비한 입찰 보증금을 입찰 봉투에 함께 넣는다. 이후 신분증을 지참하고 입찰을 주재하는 집행관에게 가서 입찰자용 수취증을 받고, 입찰 봉투를 입찰함에 투입하면 입찰 절차가 마무리된다. 입찰 마감 후 곧바로 개찰한다. 패찰 시에는 보증금을 돌려받고 귀가하면 되고, 낙찰 시에는 입찰 보증금 영수증을 받고 귀가한다.
입찰에서 가장 중요한 것은 얼마를 적어 내느냐이다. 반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 또 추가비용을 충분히 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비 등을 감안하고 입찰해야 한다.


3단계:  매각대금 지급 및 권리 취득
경매 물건을 낙찰받으면 매수인(낙찰자)은 법원이 정한 매각대금의 지급기한 내, 즉 확정일로부터 4주 이내에 매각대금을 지급해야 한다. 이때 지급할 금액은 입찰 시 이미 납부한 보증금을 제외한 잔금이다. 낙찰자가 이 기한 내에 매각대금을 지급하지 못하면 입찰 참여는 무효가 되며 이미 납부한 보증금은 반환받을 수 없다. 
매각 대금 지급이 모두 이루어지면 부동산 소유권은 낙찰자에게 넘어온다. 매각의 목적이 소유권인 경우에는 낙찰자 앞으로 소유권이전등기가 이루어지는 한편, 낙찰자가 인수하지 않는 권리 및 경매개시결정등기를 말소하는 등기가 이루어진다. 


4단계: 부동산 명도 작업
현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정이다. 일반적인 부동산 거래와 달리 감정싸움이 될 수 있기 때문에 투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 하다. 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 한다. 현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 좋지만 상황이 녹록치 않다. 만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원하는 것도 좋은 방법이다. 이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있다. 
부동산 경매는 수익이 나든 손해가 나든 책임은 본인에게 있다. 돈을 많이 벌 수 있을 것 같다는 단순한 생각으로 경매를 시작하면 실패 확률이 높다. 또 경매는 돈이 적든 많든 자신의 자금에 맞춰 할 수 있는 투자다. 경매 물건은 나름의 특성이 있고, 종류별로도 다양한 사연을 갖는다. 마찬가지로 부동산 경매를 하려는 사람도 각자 처한 사정, 자금여력이 다양하기 때문에 자기 자신에 대한 분석부터 철저하게 해야 한다.

 

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